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Vente D’immeuble : Promesse Ou Compromis ?

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente (PUV) est un avant-contrat où le promettant (souvent le propriétaire) s’engage à l’égard du bénéficiaire (l’acheteur potentiel) à lui céder son bien à un prix convenu. Ce dernier dispose alors d’un droit d’option pour une durée déterminée (souvent deux à trois mois). Pendant ce délai, le promettant ne peut pas retirer son offre ou proposer son bien à un tiers. En revanche, le bénéficiaire, lui, n’est pas tenu de contracter avec le vendeur et peut librement décider de lever ou non l’option.

Cependant, cet engagement immobilise le vendeur et peut l’empêcher de contracter avec un autre acheteur, par conséquent, pour compenser ce manque à gagner potentiel, l’acheteur est tenu de lui verser une indemnité d’immobilisation souvent égale à 10% du prix de vente. Si le bénéficiaire lève l’option, le contrat est formé et cette somme sera déduite du prix de vente total. En revanche, s’il renonce ou ne lève pas l’option dans le délai convenu, l’indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

Au niveau des formalités, la PUV doit être enregistrée dans un délai de 10 jours après sa signature auprès de la recette des impôts (dans la mesure où il s’agit d’un acte sous seing privé). L’acheteur devra alors s’acquitter de frais d’enregistrement à hauteur de 125€. Néanmoins, si le délai d’option excède 18 mois, la PUV doit nécessairement être faite par acte authentique devant notaire. Attention, le fait que la PUV soit un « simple » avant-contrat vous engage tout autant que dans un contrat classique ! Il met à votre charge des droits et des obligations qu’il vous faut impérativement respecter. En effet, le but de l’avant-contrat est de préparer la future vente et de préciser ses conditions.

Bien qu’il ne soit pas légalement obligatoire, ce document se révèle donc indispensable.

 

Le compromis de vente

Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente (PSV) est également un avant-contrat. Dans ce cas, le promettant et le bénéficiaire s’engagent réciproquement à conclure la vente à un prix déterminé. Dans la mesure où les parties sont d’accord sur la vente et sur toutes ses modalités, on considère que le compromis de vente vaut vente.

Dès lors, si l’acheteur ou le vendeur renonce à la transaction, son co-contractant peut le forcer à contracter en saisissant le juge et en demandant des dommages et intérêts.

A la signature de la PSV, l’acheteur verse entre 5 et 10% du prix à titre de dépôt de garantie. Comme dans le cas de la PUV, cette somme s’imputera sur le montant total dû par l’acquéreur.  Enfin, au niveau des formalités, la PSV ne nécessite pas d’être enregistrée et n’engendre donc pas de coût supplémentaire pour l’acheteur.

 

L’offre d’achat ou offre de prix

La promesse unilatérale d’achat (PUA) ou offre de prix est un acte juridique couramment utilisé par les agents immobiliers. Contrairement à la PUV, celle-ci engage uniquement l’acheteur et non pas le vendeur. Ce dernier doit vous répondre dans les formes et délais prévus par l’acte (souvent par LRAR). Dans l’hypothèse où il accepte, le contrat est formé. Cependant, vous pouvez vous rétracter dans la mesure où le vendeur ne répond pas dans le délai imparti ou vous fait une contre-proposition.

Une précaution élémentaire consiste à inclure dans l’offre d’achat des conditions suspensives (par exemple l’obtention d’un prêt) et ne laisser au vendeur que peu de temps (une semaine ou quinze jours) pour vous donner sa réponse. Aucun versement ne peut être exigé de l’acheteur, sous peine de nullité.

 

Les clauses suspensives : des exceptions à l’engagement

Quelque que soit le type de contrat (PUV, PSV…), les parties peuvent décider d’y inclure des clauses suspensives. Celles-ci prévoient qu’en cas de réalisation de certains événements (par exemple non obtention d’un prêt), cela entraînera la nullité de plein droit de l’accord. Il existe également la clause de dédit, qui permet à l’une des parties de sortir de l’accord pendant un certain délai (et donc de se soustraire à ses obligations contractuelles), moyennant le paiement d’une certaine somme. Cette clause libère donc les parties de leur obligation d’exécuter le contrat. Elle permet donc au vendeur et/ou à l’acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l’autre une somme convenue à l’avance. Mais, en pratique, celle-ci n’est pas fréquente.

Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, présente dans la plupart des compromis, selon laquelle l’acquéreur s’engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaire dès lors qu’il refuse de signer la vente.

Délai de rétractation pour les acquéreurs

Lorsqu’une personne acquiert un logement (qu’il soit neuf ou ancien), celle-ci dispose d’un délai de 10 jours incompressible pendant lequel elle peut revenir sur son engagement, quelque que soit le type d’avant-contrat qu’elle a conclu. Dans cette hypothèse, l’acquéreur n’a pas à justifier d’un quelconque motif et se verra restituer l’intégralité des sommes qu’il a versées au vendeur.

Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre (ou signature de l’acte s’il est conservé par l’officier public) en cas de promesse passée sous la forme authentique ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l’avant-contrat, en cas de promesse passée sous seing privé.

 

Faites rédiger votre avant-contrat par un professionnel

Aucune condition particulière n’impose aux parties de recourir à un professionnel du droit afin de formaliser leur accord. Néanmoins, étant donné l’importance des engagements et la subtilité de certaines clauses, il est recommandé d’en confier la rédaction à un professionnel (votre notaire), qui pourra ainsi vous informer de la portée de vos engagements. Le coût de la rédaction de l’avant-contrat est compris dans la commission de l’agent immobilier ou dans les émoluments du notaire chez qui sera signée la vente définitive.

 

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