skip to Main Content
Notaires à Six-Fours-Les-Plages 04.94.90.90.63
Petite Histoire De Copropriété

Régime juridique de près 8 millions de logements en France, le droit de la copropriété touche aujourd’hui près du quart du parc immobilier. Ce régime juridique très ancien, qui date du Code Civil de 1804, fixe les règles de fonctionnement des petites collectivités, afin qu’elles vivent en bonne harmonie.

Depuis le début des années 2000, la loi sur le traitement des copropriétés évolue régulièrement, ce qui nécessite une bonne connaissance des dernières évolutions légales et règlementaires. Petit tour d’horizon.

 

Le syndicat de copropriété

Les différents copropriétaires sont réunis au sein d’une personne civile appelée le syndicat des copropriétaires.

Celui-ci né automatiquement lorsque trois conditions cumulatives sont réunies, c’est-à-dire que l’immeuble soit bâti, divisé en lots (ces lots doivent être constitués de parties privatives et d’une quote-part de partie commune comme nous le verrons par la suite) et ces lots doivent appartenir au moins à deux personnes différentes.

Afin de remplir son rôle, c’est-à-dire pouvoir prendre des décisions et communiquer des informations aux copropriétaires, il s’articule autour de trois organes :

– l’assemblée générale (AG) : c’est l’organe délibérant qui va avoir le pouvoir de prendre toutes les décisions du syndicat de copropriétaires. Aucun autre mode d’expression n’est possible. Elle se réunit obligatoirement une fois par an (AG ordinaire), mais parfois plus en fonction des besoins (AG extraordinaires)

Afin que l’AG puisse prendre ses décisions, quatre majorités sont prévues par la loi en fonction du type de décision (qui vont de la majorité simple jusqu’à l’unanimité pour les décisions les plus graves), elles sont prévues par les articles 24 à 26 de la loi de 1965 et sont toutes d’Ordre Public.

Parmi les décisions prises en AG, on retrouve notamment la nécessité d’approuver ou non les comptes de l’année passée, de se prononcer sur le budget prévisionnel de l’année future, c’est-à-dire le montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chacun, la provision pour fonds de travaux depuis janvier 2017 (sauf pour les immeubles neufs et les copropriétés de moins de 10 lots), de reconduire le syndic dans ses fonctions ou d’en choisir un nouveau, d’élire les membres du conseil syndical, de fixer le seuil de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence des entreprises, de voter les travaux nécessaires à l’entretien des parties communes, etc.. .

Dans certains cas, notamment si vous envisagez des travaux qui touchent des parties communes (percement d’un mur porteur par exemple) ou qui ont un impact sur l’harmonie générale de l’immeuble (changement des fenêtres…), vous devrez également obtenir l’accord de l’AG. Il faudra donc transmettre votre demande d’autorisation au syndic afin qu’il l’inscrive à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, afin que celle-ci soit débattue entre les copropriétaires.

 

– Le Syndic : il est le mandataire du syndicat des copropriétaire, il a principalement pour but d’exécuter les décisions prises par l’AG et représenter en justice le syndicat.

 

– le conseil syndical : il a un rôle consultatif, il est composé de copropriétaires élus en AG, il va contrôler l’action du syndic et informer les copropriétaires. Depuis la loi ALUR, il va avoir plus de pouvoir, notamment mise en concurrence du syndic.

Le syndicat des copropriétaires est habilité à faire respecter et à modifier le règlement de copropriété, soit lorsque la loi change, soit lorsqu’un copropriétaire le demande.

 

Le régime de copropriété

Dans le régime de la copropriété, chaque copropriétaire est titulaire d’un lot, composé de deux éléments indissociables :
– les parties privatives(par exemple les pièces qui composent l’appartement, la cave…)
– une quote-part, des parties communes (la cour, les ascenseurs, etc) exprimée en millièmes.

La loi du 10 juillet 1965 fixe des règles obligatoires pour l’utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété.

Ces règles, qui régissent l’utilisation des immeubles, sont reprises dans le règlement de copropriété, qui crée des droits aux copropriétaires et leur donne des obligations qu’ils doivent respecter.

 

Par exemple : le règlement de copropriété peut contenir une clause d’habitation bourgeoise. L’immeuble est alors à usage exclusif d’habitation, c’est-à-dire que toutes les professions libérales et commerciales sont interdites. Cependant, la simple domiciliation administrative du siège d’une entreprise individuelle dans un local d’habitation est en principe permise.

 

Etant donné qu’ils sont soumis à la même loi, il existe forcément des ressemblances entre différents règlements de copropriété, il faut donc être particulièrement attentif aux spécificités du vôtre.

 

Exemple : Les parties communes à jouissance privative

Il est possible de décider que les terrasses et balcons soient des parties communes à jouissance exclusive des propriétaires. Il est alors possible d’intervenir et d’apporter des restrictions à son droit de propriété, généralement liés à la destination de l’immeuble. Exemple du jardin : on peut imposer au copropriétaire certaines restrictions au droit de propriété (comme l’interdiction d’étendre du linge…). Or dans le cas de « vraies » parties privatives, personne ne peut intervenir et ne peut rien vous imposer, on peut donc difficilement en restreindre l’utilisation.

 

La différence entre les deux peut paraître subtile, mais présente une réelle différence pour ce qui est de l’utilisation de l’immeuble.

 

La mise à jour des règlements de copropriété

Le règlement de copropriété n’est pas un document figé, il peut être mis à jour, notamment pour tenir compte de l’évolution des dispositions législatives et réglementaires. Cette modification du règlement est votée en AG, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Une fois modifié, le règlement de copropriété modifié doit faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière, afin de le rendre opposable aux tiers. Elle est destinée à faire connaître aux tiers intéressés la situation juridique de votre immeuble.

Ces adaptations peuvent permettre de supprimer les clauses contraires à la réglementation ou, au contraire, d’insérer des clauses obligatoires qui font défaut .Par exemple, la loi ALUR de 2014 crée notamment un nouveau régime de gouvernance pour les petites copropriétés et qui veut faciliter la gestion et la prise de décisions des copropriétaires.

 

Back To Top

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation des cookies pour vous garantir la meilleure expérience possible. En savoir plus

Les paramètres des cookies sur ce site sont définis sur « accepter les cookies » pour vous offrir la meilleure expérience de navigation possible. Si vous continuez à utiliser ce site sans changer vos paramètres de cookies ou si vous cliquez sur "Accepter" ci-dessous, vous consentez à cela.

Fermer